新型冠状病毒（COVID19）反应法案及其对西澳州商业租赁的影响
为了应对新型冠状病毒及其对全国小企业的巨大影响，澳大利亚联邦政府制定了《商业租赁强制性行为准则》（《国家法典》）。随后，在2020年4月23日，西澳大利亚州政府通过了《 2020年商业租赁（COVID-19响应）法》（《该法》），从而使《国家法规》生效。
本文将探讨该法案如何影响西澳大利亚州的商业房东和租户。
该法案对您适用吗？
该法涵盖以下类别的“小型商业租赁”：
- 根据《1985年商业租赁（零售商店）协议法》所定义的零售商店租赁
- 根据《1983年小型企业发展公司法》（WA）的定义，将房屋用于“小型企业”的租赁
- 根据《 2015年协会注册法》（WA）的规定，租借给成立的协会
- 法规规定的任何其他租赁
该法案有有效期限吗?
该法案将在紧急时期结束后一年后废除。紧急期是从2020年3月30日开始，到法规规定的日期结束的时期，或者如果未指定日期，则假定为2020年9月29日结束。
该法案有哪些关键条款？
1. 在紧急时期不能采取禁止的行动
在紧急时期，禁止商业房东采取禁止行动，例如：
- 驱逐租户
- 终止租赁
- 行使重新进入或占有的权利
- 要求实现租户提供的证券，例如债券或银行担保
- 要求承租人支付未付款项的利息
- 行使房东通常根据法律可获得的任何其他补救措施
如果租户违反了以下规定：
- 没有支付房东的租金或其他款项
- 未能在租约中指定的时间或时间营业
- 法规规定的任何作为或不作为
法规可能会规定允许房东采取禁止行动的情况。
2. 不能增加租金
除参考营业额确定的租金外，在紧急期间不能增加租金。
3. 引入西澳州行为准则
西澳大利亚州政府已经提出了一项西澳大利亚州行为准则（WA Code），以供法规采用。 WA Code可以部分或全部采用National Code，也可以对其进行修改。
预计《西澳大利亚州法典》将就如何在当地实施该法案提供实质内容。西澳大利亚州的房东和租户一旦发布，就必须遵守西澳大利亚州法律的条款。
目前，尚不清楚WA Code何时定稿，但先前的估计表明它可能至少需要2周的时间。
4. 争议解决
房东和租户均可向小型企业专员申请，通过调解解决因该法案的实施而引起的纠纷，包括行为守则纠纷和财务困难纠纷。如果争议尚未解决，则可以将问题提交给国家行政法庭（SAT）。
财务困难纠纷指的是以下纠纷：租户因未支付租金或其他应付给房东的款项而违反了租约，房东声称违约不是由于租户遭受财务困难，且房东未授予承租人租金放弃，推迟或减少的权利。
如果国家税务总局确信承租人的违约不是由于承租人遭受财务困难而造成的，那么国家税务总局在授予房东救济方面具有广泛的权力，包括终止租赁和公平的补救措施。
接下来您该怎么办？
1. 采取开放态度进行谈判
Covid-19已造成广泛的经济衰退，现在是通过公开对话以及可持续的短期和长期解决方案相互支持的重要时刻。房东和房客都应该坦诚地进行沟通，真诚地进行谈判，并作出让步，真正着眼于共同度过危机。
2. 确保协议是临时的
WA Code尚未最终确定，并且情况在不可预测的变化中，因此，谨慎的做法是确保双方之间达成的任何安排或协议都是短期的，并且能够随着形势的发展以及WA Code的制定而有所变化。
3. 对于租户：准备披露
租户应准备向房东提供营业额和其他信息，以方便讨论。
4. 对于房东：不要不必要地延迟与租户的讨论
如果有证据表明房东普遍不愿为房客谈判救济或不进行讨价还价，西澳州政府出台了《 2020年商业租赁（COVID-19响应（提前终止）法案》（WAV），将其作为对房东的“锤子”。如果通过，它将使遭受严重财务危机的租户可以终止租赁而不会受到罚款。
5. 检查您是否有资格获得土地税减免
西澳大利亚州政府已宣布，如果商业业主符合资格标准，他们将获得高达一亿澳元的土地税收减免方案。如要检查资格并申请赠款，请访问https://www.smallbusiness.wa.gov.au/blog/land-tax-assistance-landlords。
6. 与您的律师交谈
对于房东和租户而言，这是一个令人困惑的时间。充分理解您的权利和义务可能会很困难，尤其是随着它们的不断发展。您的律师可以就该法案对您的具体影响向您提供建议，向您解释可用的选择，并协助您进行谈判以确保您不违反该法案。
如果您是SME商业房东或租户，请与我们联系以获得帮助。
Original Article written by Eileen Tay